Fait rare, le magazine Le Point vient de publier sur son site Internet une excellente analyse sur la responsabilité de la bulle immobilière dans la crise économique en France. L’initiative est méritoire à double titre. D’une part parce que c’est un sujet tabou et d’autre part parce que – à mon avis du moins – elle pose le bon diagnostic et apporte une clé pour remettre l’économie sur le chemin de la croissance.
Le sujet est tabou parce que, dans l’esprit des quelque 57 % de Français propriétaires, hausse des prix de l’immobilier équivaut à hausse de leur patrimoine. Elle est même encouragée par les pouvoirs publics qui y voient un moyen de consolider un électorat conservateur, et par les banques qui peuvent ainsi développer leur activité de crédit et valoriser leur propre parc immobilier. Or ce consensus est fondé sur une tromperie et sur l’ignorance des citoyens. À y regarder de près, la bulle immobilière génère des effets dévastateurs pour l’économie.
1. La hausse de l’immobilier interdit l’accès à la propriété à plus d’un tiers des ménages ;
2. Elle plombe le pouvoir d’achat des primo-accédants ;
3. Le logement étant une nécessité de la vie, les plus-values latentes sur la résidence principale ne sont que virtuelles, sans compter le frottement fiscal (impôts locaux, succession, etc.) ;
4. Seuls les multipropriétaires sortent vraiment gagnants de la spéculation immobilière, soit 5 millions de ménages (sur 28 millions) ;
5. Elle pèse sur la compétitivité des entreprises et notamment sur les charges des artisans et des commerçants, et in fine sur le pouvoir d’achat de tous les consommateurs ;
6. Elle est un frein à la natalité ;
7. Elle accentue les inégalités intergénérationnelles (jeunes/vieux) et géographiques (Paris/province) ;
8. Elle tend à immobiliser les salariés sur le lieu de leur travail, d’où la rigidité du marché de l’emploi.
Entre 1996 et 2011, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 en France, alors qu’ils sont demeurés stables en Allemagne. Quant aux loyers et remboursements d’emprunts, ils représentent environ 24 % du budget des ménages français, contre 14 % de celui des ménages allemands – un écart supérieur à l’écart entre les taux de prélèvements obligatoires de ces deux pays. N’allez pas chercher plus loin la cause du décrochage vis-à-vis de notre voisin d’outre-Rhin.
Une baisse significative des prix de l’immobilier, aussi paradoxal que cela puisse paraître, aurait un effet bénéfique sur la croissance. Comment la provoquer artificiellement ? Par une fiscalité innovante, souple, différenciée selon la valeur des biens, par une taxation des plus-values suffisamment dissuasive pour contraindre les vendeurs à vendre au plus bas.